Nejvýznamnější změny v úpravě spoluvlastnictví

Verze pro tiskSend by email
Spoluvlastnictví dle nového občanského zákoníku (NOZ) doznalo velkou řadu změn. Nová právní úprava se velmi výrazně kvalitativně i kvantitativně odlišuje od předchozího pojetí občanského zákoníku z roku 1964, a to jak množstvím zákonných ustanovení, kdy původních 6 paragrafů občanského zákoníku z roku 1964 nahradilo více než 125 paragrafů, tak novými či „staronovými" instituty.

Ti, kterým náleží vlastnické právo k věci společně - spoluvlastníci - se právně považují za jedinou osobu, která nakládá s věcí. Každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, které je omezeno pouze právem dalšího spoluvlastníka. Nově je zakotveno právo spoluvlastníka na vyúčtování, jakým způsobem bylo se společnou věcí nakládáno, včetně podílu z plodů a užitků ze společné věci (například příjmy z nájmu apod.).

Nakládání se spoluvlastnickým podílem

Úprava spoluvlastnického podílu zůstává stejná, je však výslovně umožněno s podílem nakládat podle své vůle. Jediným omezením je povinnost nakládat s podílem nikoli na újmu ostatních spoluvlastníků, což reflektuje i judikaturu Ústavního soudu tak, že hospodaření s věcí musí respektovat oprávněné zájmy (menšinového) spoluvlastníka, jinak by se nejednalo o výkon práva v souladu s dobrými mravy. Respektování dobrých mravů může být přitom zásadní v případě sporu mezi spoluvlastníky, kdy formálně může jít o rozpor se zákonem, nicméně soud přesto musí k jednání v souladu s dobrými mravy přihlížet.

Předkupní právo spoluvlastníků

Oproti úpravě občanského zákoníku z roku 1964 je zcela změněno předkupní právo pro spoluvlastníky. Nově je předkupní právo spoluvlastníků omezeno na předkupní právo vzniklé pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. I tak je ale předkupní právo omezeno na dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Předkupní právo mají spoluvlastníci jinak pouze při bezúplatném převodu (darování). Spoluvlastníci pak mají právo podíl za obvyklou cenu vykoupit. Kromě těchto situací předkupní právo spoluvlastníkům nevzniká a zároveň je třeba upozornit, že k 1.1.2015 zanikla také zákonná předkupní práva spoluvlastníků dle občanského zákoníku z roku 1964.

Správa společné věci

Aby bylo rozhodnutí spoluvlastníků účinné, musí být všichni spoluvlastníci alespoň vyrozuměni, s výjimkou neodkladných záležitostí (i v takovém případě jsou ovšem nastaveny limity na ochranu spoluvlastníků).

Mění se i poměr vlivu spoluvlastníků - k běžným rozhodnutím postačí nadpoloviční většina, k rozhodnutím o významnějších záležitostech je třeba 2/3 většina spoluvlastníků. A dokonce všichni spoluvlastníci musí souhlasit se zatížením věci (např. zástavním právem) či jiným omezením vlastnického práva na dobu delší 10 let. Přehlasovaný spoluvlastník se v některých případech může obracet na soud.

Náhrada nákladů na správu věci

NOZ předpokládá, že kdo se o věc stará, má právo na náhradu nutných nákladů – ať už jde o správce věci nebo o toho ze spoluvlastníků, který bez vyrozumění a souhlasu ostatních spoluvlastníků vynaložil náklady na záchranu věci. Spoluvlastník může ale také žádat poměrnou část náhrady těch nákladů, které vynaložil ke zhodnocení věci v zájmu a ku prospěchu ostatních spoluvlastníků. Co vše lze podřadit pod prospěch ostatních spoluvlastníků a kdy tedy budou nuceni i ostatní spoluvlastníci přispět (například na opravy, s nimiž nesouhlasí, nicméně, které fakticky věc zhodnotí) zákon více neupravuje. Bohužel tedy může docházet k častým sporům a teprve judikatura pak rozhodne, co vše je vlastně v zájmu a ku prospěchu ostatních spoluvlastníků.

Zrušení spoluvlastnictví

NOZ přináší taktéž podrobnější úpravu zrušení spoluvlastnictví. Kromě toho, že je možné si ujednat i odklad zrušení spoluvlastnictví, je nově stanoveno, že spoluvlastníci mají povinnosti si vzájemně vypořádat pohledávky a dluhy, které se spoluvlastnictvím či společnou věcí souvisí. V případě rozdělení společné věci jsou chráněni i ti, kdo mají věcné právo k rozdělované věci.

Přídatné spoluvlastnictví

Poslední novinkou, o které se zmíníme, je nový institut tzv. přídatného spoluvlastnictví. Smyslem je zachovat funkční celek jednotlivých věcí, které patří různým vlastníkům - typickým příkladem může být společná cesta ke všem zahrádkám v zahrádkářské kolonii. Aby bylo tedy dosaženo předpokládaného účelu, lze podíl na věci nacházející se v přídatném spoluvlastnictví převádět pouze společně s věcí hlavní, tj. např. podíl na pozemku, na němž se nachází cesta, lze převést jen spolu s přilehlou zahradou a naopak. Na správu věci v přídatném spoluvlastnictví jsou povinni všichni spoluvlastníci poměrně přispívat a poskytovat správci zálohy (vždy do 31. ledna).

Mgr. Petra Kratochvílová