Technické zhodnocení může nově odpisovat i podnájemce

Verze pro tiskSend by email

Technické zhodnocení – pojem našeho daňového práva. O co se vlastně jedná?

Technickým zhodnocením se rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období  částku 40 000 Kč. Rekonstrukce je takový zásah do majetku, který má za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů, modernizace pak představuje zvýšení vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Technické zhodnocení se může týkat jakéhokoli majetku – strojů, aut, nemovitostí apod.

V následujícím textu se zaměříme na technická zhodnocení pronajatého hmotného majetku, u něhož se technickým zhodnocením stávají  výdaje, které hradí  budoucí nebo stávající nájemce na cizím hmotném majetku. V nejčastějších případech se jedná o stavební úpravy, kterými si nájemce v pronajaté nemovitosti přizpůsobuje prostory svému účelu – v kancelářích  např. staví nové příčky, obchodní nebo výrobní prostory upravuje dle svých potřeb nebo pouze staré a nevyhovující prostory modernizuje a přizpůsobuje své činnosti.  Některé z těchto úprav mohou podle svého charakteru podléhat stavebnímu povolení, jiné je provádějí na ohlášení nebo se pouze vyměňují a modernizují některé prvky bez dohledu stavebního úřadu.  Společným znakem těchto úprav je, že je financuje nájemce, že se provádějí v cizí nemovitosti a  vlastník nemovitosti je nájemci neuhradí ani formou zápočtu s budoucím nájemným. 

Pro tyto účely má české daňové právo speciální úpravu spočívající v tom, že je-li technické zhodnocení hrazeno nájemcem nebo uživatelem, může je nájemce nebo uživatel také odpisovat. Pro odpisování musí být splněny tři podmínky:

a) technické zhodnocení musí uhradit nájemce

b)pronajímatel nemovitosti (nejčastěji vlastník) musí s provedením technického zhodnocení souhlasit a o jeho odpisování musí s nájemcem uzavřít písemnou smlouvu

c) vstupní cena původního majetku u pronajímatele - vlastníka nesmí být o tyto vynaložené výdaje zvýšena.

Pokud jsou splněny všechny tři podmínky, může nájemce  ve svém účetnictví zatřídit majetek do stejné odpisové skupiny jako pronajímatel a po dobu trvání nájemního vztahu uplatňovat do svých nákladů odpisy dle zákona o daních z příjmů.

Při skončení nájemního vztahu je v těchto případech třeba vždy řešit, co se zůstatkovou cenou provedeného technického zhodnocení. Technické zhodnocení (rozumějme většinou stavební úpravy) je neoddělitelnou součástí majetku pronajímatele, většinou je nelze od původního majetku rozlišit ani oddělit.  V praxi mohou nastat tyto dvě modelové situace:

1) technické zhodnocení nájemce „prodá“ pronajímateli, jinými slovy pronajímatel uhradí nájemci  provedené technické zhodnocení. Pronajímatel o tuto částku zvýší cenu svého majetku a z této zvýšené ceny bude nadále odpisovat. Nájemce technické zhodnocení ze svého majetku vyřadí  - tedy zaúčtuje do nákladů a do výnosů uvede prodejní cenu technického zhodnocení.  Pro nájemce je tato operace daňově neutrální.

2) pronajímatel neuhradí nájemci za provedené technické zhodnocení nic, nájemce je tedy v majetku nechá zabudované a nic za to nezískává. V tomto případě má pronajímatel ke dni ukončení nájemní smlouvy nepeněžní příjem v hodnotě zůstatkové ceny technického zhodnocení.  Jeho přesné ocenění řeší daňový zákon. Nájemce má ke dni vyřazení technického zhodnocení ze svého majetku daňově neuznatelný výdaj.

V praxi se řeší většinou kombinace  obou výše uvedených možností. Obecně lze jen shrnout, že u nájemce  může být zůstatková cena zahrnuta do daňových výdajů pouze do výše náhrady  výdajů vynaložených na technické zhodnocení, tedy do výše úhrady od pronajímatele.

Daňový zákon umožňoval dosud výše uvedený postup pouze u pronajímatelů a nájemců. Nebylo možné ho využít u podnájemních vztahů, tedy v případech, kdy nájemce nadále část nebo celý svůj najatý prostor podnajal další osobě. Pokud tato osoba provedla nějaké technické zhodnocení (stavební úpravy a podobně), aby mohla v podnajatém majetku hospodařit podle svých představ, nemohla výdaje odpisovat a veškeré výdaje byly u ní daňově neúčinné.

Tato situace se mění v souvislosti s přijatou novelou daňového zákona, která začne platit (zřejmě) od 1. 7. 2017. Technické zhodnocení bude moci nově odpisovat i podnájemce a podmínky zákona platí obdobně pro nájemce (jakožto „pronajímatele“). Nájemce bude  technické zhodnocení provedené podnájemcem odpisovat při skončení podnájemního vztahu jako jiný majetek. Nová pravidla začínají platit pro technická zhodnocení dokončená a uvedená do užívání ode dne nabytí účinnosti novely zákona.

Novelu zákona v této oblasti posuzujeme velmi kladně, neboť zaručuje stejný a  spravedlivý postup ve srovnatelných případech nájmů a podnájmů.