承租人技术改进的费用的折旧

技术改进 - 与捷克税法相关的术语。它是怎么一回事?

技术改进定义为与完成的上层建筑,扩建和建筑变更相关的费用,超过40,000克朗的在每个应税期间的个人有形资产的重建和现代化费用。 那么重建是对物业的这种改变:导致其目的或技术参数的变化,而现代化导致设备的改进或财产的可用性。 技术改进可能涉及任何类型的资产 - 机械,车辆,建筑物等。

接下来的文章着重于租赁有形资产的技术改进,即未来或现行的其他人所有资产的承租人招致的费用。 最常见的是承租人进行的改建使物业符合其要求 - 办公室中新的空间分隔,商业或生产设施中的根据具体需要或根据其活动调整的老旧不适当场所的现代化改变。 其中一些可能根据工作的性质,需要建筑许可证,其他需要报告的情况,或者在现代化的情况下,或者只是改变几个组成部分,不需要建筑主管机关的监督。 然而,所有这些行为都是由资产承租人资助的,在他人的不动产上执行,业主不以任何方式偿还这些费用,例如以租金减除的形式。

“捷克所得税法”规定,如果满足以下条件,允许资产的承租人/使用人来折旧这部分费用:

a. 与技术改进有关的费用需要由承租人承担

b. 财产的出租人(通常是业主)需要明确表示同意,需要签署技术改进费用折旧合同,

C. 该资产的投入价格不得超过出租人/所有者技术改进费用的相等金额。

如果满足上述条件,允许承租人将资产纳入与其出租人的同一会计类别,并按照“捷克所得税法”在租赁过程中将其折旧。

租赁结束后,技术改造的剩余价格需要确定。 由于技术改进(通常是工程改造)是出租人财产的不可分割的一部分,所以这两者之间几乎是不可能区分开来,更别说分开了。这意味着可能会有两种情况:

1.承租人向出租人“出售”技术改进; 换句话说,出租人报销承租人发生的相应费用,增加资产价值,并折旧所增加的价值。 承租人不包括其资产的技术改进 - 这意味着它们将采购价格纳入其费用和将销售价格纳入其收入。 在所得税方面的操作是中性的。

2.出租人不报销资产中仍然存在的技术改进支出,承租人不收取任何费用。 在这种情况下,出租人获得非货币性收入,其价值等于技术改进的剩余价格,根据所得税规定,承租人在 资产退休日,即租赁合同终止之日持有所剩的不可税费用。

上述两者的组合在实践中经常被使用; 因此,可以一般地得出结论,承租人只允许将剩余价格即与技术改进相关的费用要求应税,即出租人报销的金额。

直到最近,“所得税法”完全允许出租人和承租人采用上述程序。但个人/实体在一个分租关系中, 例如当租户把物业或物业的一部分分租出去。这样做的话, 分承租人如果以按照其意为适应其业务活动进行技术改造(施工变更等),则无法折旧费用,为不可税费用。

“所得税法”的修正案将由2017年7月1日生效的“所得税法”修正案进行修改。有关技术改进的费用将可能由承租人进行折旧,该法案对承租人(实际上是出租人)将有类似的规定的影响。 租赁合同到期/终止后,承租人将以与其他资产相同的方式折旧相关费用。 新规则将适用于在“所得税法”修正案生效后完成并实施的物业技术改进。

总而言之,我们要强调,我们欢迎修正案,因为这样做可以保证在类似的租赁和分租租赁案件中公平公正的程序。