Наиболее существенные изменения в правовом регулировании института общей собственности

Общая собственность в соответствии с новым "Гражданским кодексом" (НГК) прошла очень многими изменениями. Новое правовое регулирование резко качественно и количественно отличается от предыдущей концепции "Гражданского кодекса" 1964 года, а именно, как множеством уставных положений, старые 6 параграфов "Гражданского кодекса" 1964 года заменены более чем 125 параграфами, так и новыми или обновлёнными институтами.

Те, кому принадлежит право собственности на вещи совместные (совладельцы), юридически считают одним лицом, которое ими распоряжается. Каждый из совладельцев имеет право на целую вещь, но только это право ограниченно правом другого совладельца. По-новому закреплено право совладельца на отчёт о совместной деятельности, каким образом с общей вещью распоряжались, в том числе доли от плодов и выгод от использования общей вещи (например, доход от аренды, и т.д.).

Распоряжение с долей совместной собственности.

Регулирование доли в собственности остается такой же, однако определённо ясно разрешается распоряжаться с долей по собственному желанию. Единственным ограничением является обязанность распоряжаться долей не в ущерб другим совладельцам, что и отражается судебной практикой Конституционного Суда так, что распоряжение собственностью должны уважать законные интересы (меньшинства) совладельцев, в обратном случае исполнение законодательства не проходило бы в соответствии с моралью. Уважение к морали может иметь принципиальное значение в случае спора между совладельцами, когда формально может нарушаться закон, но всё-таки суд должен действовать в соответствии с доброй моралью.

Право преимущественной покупки совладельцев.

По сравнению с регулированием "Гражданского кодекса" 1964 года полностью изменилось право преимущественной покупки для совладельцев. Новинкой стало то, что преимущественное право совладельцев ограничено правом преимущественной покупки, приобретённым при случае смерти или иным юридическим фактом так, что совладельцы не могли на свои права и обязанности с начала влиять. Тем не менее, преимущественное право ограничивается сроком на 6 месяцев от даты возникновения собственности. Иначе преимущественное право совладельцы имеют только при непродажной передаче (дарение). У совладельцев потом есть право выкупить долю за обычную цену. Помимо этих ситуаций право преимущественной покупки совладельцам не взникает и в то же время следует отметить, что от 1 января 2015 утратили силу права преимущественной покупки сособственников предусмотренные законом в соответствии с "Гражданским кодексом" 1964 года.

Управление совместной собственностью.

Чтобы решение совладельцев являлось эффективным, все они должны быть по крайней мере уведомлены, за исключением безотлагательных дел ( и в таком случае, однако, установлены ограничения для защиты совладельцев).

Меняется и соотношение влияния совладельцев - для текущих решений достаточно простого большинства, для решений значительных дел необходимо 2/3 большинства голосов совладельцев. И наконец все совладельцы должны согласиться с обременением собственности (напр., залоговым правом) или иным ограничением прав собственности на период более 10 лет. Переголосованный совладелец в некоторых случаях может обращаться в суд.

Возмещение расходов на управление собственностью.

НГК предполагает, что любой, кто заботится о собственности, имеет право на возмещение необходимых расходов, - будь то управляющий собственностью или совладелец, который без уведомления и согласия других совладельцев понёс расходы по спасению вещи. Совладелец может также потребовать компенсацию за часть расходов, понесенных за реконструкцию вещи в интересах и на благо остальных совладельцев. Это можно отнести к благу остальных совладельцев и тогда они будут вынуждены внести свой вклад (например, на ремонт, с которым не согласны, однако, который фактически вещь повысит в цене) закон больше не регулирует. К сожалению, это может привести к частым спорам и только судебное право решит о том, что на самом деле в интересах и на благо других совладельцев.

Прекращение права общей собственности.

НГК также дает конкретные меры по прекращению совладения. Кроме того, что можно договориться об отсрочке прекращения совладения, вновь установлено, что совладельцы имеют обязательства друг к другу по урегулированию претензий и долгов, которые с общей собственностью или совместной вещью связаны. В случае разделения общей вещи, защищены те, кто имеет вещное право на разделённые вещи.

Второстепенная общая собственность.

Последней новостью, о которой упомянем, является новый институт так называемое второстепенная общая собственность . Смыслом его является соблюдение функционального блока из отдельных вещей, принадлежащих разным владельцам - типичный примером может быть общая дорога к огородным участкам в дачном городке. Таким образом, для того, чтобы достичь намеченной цели можно долю на вещь находящуюся во второстепенной общей собственности переводить только вместе с главной вещью, т.е. например, доля на земельном участке, на котором лежит дорога, можно переводить только вместе с соседним огородом и наоборот. Для управления вещью во второстепенном совладении все совладельцы должны в обязательном порядке пропорционально вносить вклады и предоставлять управляющему авансы (всегда до 31 января).

Mgr. Petra Kratochvílová