Wichtigste Änderungen in der Regelung des Miteigentums

Das Miteigentum nach dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat eine ganze Reihe von Änderungen erfahren. Die neue rechtliche Regelung unterscheidet sich qualitativ und quantitativ sehr stark von der vorherigen Konzeption des Bürgerlichen Gesetzbuches aus dem Jahr 1964, sowohl durch die Menge an gesetzlichen Bestimmungen, wo die ursprüngli-chen 6 Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches aus dem Jahr 1964 durch mehr als 125 Paragrafen ersetzt wurden, als auch durch neue oder „überarbeitete" Institute.

Diejenigen, denen das Eigentumsrecht an einer Sache gemeinsam obliegt - die Miteigentü-mer – werden rechtlich als eine Person behandelt, die über die Sache verfügt. Jeder der Mit-eigentümer hat das Recht an der ganzen Sache, das nur durch das Recht des weiteren Mit-eigentümers eingeschränkt ist. Neu ist das Recht des Miteigentümers auf Abrechnung ver-ankert, wie über die gemeinsame Sache verfügt worden ist, einschließlich des Anteils aus den Früchten und Nutzungen aus der gemeinsamen Sache (zum Beispiel Mieteinnahmen usw.).

Verfügung über den Miteigentumsanteil

Die Regelung des Miteigentumsanteils bleibt unverändert, es wird jedoch ausdrücklich er-möglicht, über den Anteil nach eigenem Willen zu verfügen. Einzige Einschränkung ist die Pflicht, über den Anteil nicht zum Nachteil der übrigen Miteigentümer zu verfügen, was auch die Rechtsprechung des Verfassungsgerichts reflektiert, dass die Verfügung über eine Sache die berechtigten Interessen des (Minderheits-) Miteigentümers respektieren muss, ande-renfalls würde keine Ausübung des Rechts im Einklang mit den guten Sitten vorliegen. Das Achten der guten Sitten kann dabei im Falle eines Streits unter den Miteigentümer von grundsätzlicher Bedeutung sein, wo es sich formal zwar um einen Verstoß gegen das Gesetz handeln kann, das Gericht aber dem Handeln im Einklang mit den guten Sitten trotzdem Berücksichtigung schenken muss.

Vorkaufsrecht der Miteigentümer

Gegenüber der Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches aus dem Jahr 1964 wurde das Vorkaufsrecht für die Miteigentümer grundlegend geändert. Neu ist das Vorkaufsrecht der Miteigentümer auf das Vorkaufsrecht beschränkt, das durch eine Verfügung von Todes wegen oder durch eine andere rechtliche Tatsache entstanden ist, so dass die Miteigentümer ihre Rechte und Pflichten von Beginn an nicht beeinflussen konnten. Auch so ist das Vorkaufsrecht aber auf 6 Monate ab Entstehung des Miteigentums beschränkt. Ein Vorkaufs-recht haben die Miteigentümer ansonsten nur bei unentgeltlicher Übertragung (Schenkung). Die Miteigentümer haben dann das Recht, den Anteil zum üblichen Preis zu kaufen. Außer diesen Situationen entsteht den Miteigentümern kein Vorkaufsrecht, und zugleich ist darauf hinzuweisen, dass zum 1.1.2015 auch die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Miteigentümer laut Bürgerlichem Gesetzbuch aus dem Jahr 1964 erloschen sind.

Verwaltung einer gemeinsamen Sache

Damit die Entscheidung der Miteigentümer wirksam ist, müssen alle Miteigentümer zumindest verständigt werden, ausgenommen sind Angelegenheiten, die keinen Aufschub dulden (auch in einem solchen Fall gelten allerdings Beschränkungen zum Schutz der Miteigentümer).

Auch das Einflussverhältnis der Miteigentümer ändert sich - zu laufenden Entscheidungen reicht die einfache Mehrheit aus, Entscheidungen über wichtigere Angelegenheiten hingegen bedürfen einer 2/3-Mehrheit der Miteigentümer. Und sogar alle Miteigentümer müssen einer Belastung der Sache (z. B. durch ein Pfandrecht) oder anderen Beschränkung des Eigen-tumsrechts für mehr als 10 Jahre zustimmen. Ein überstimmter Miteigentümer kann in ver-schiedenen Fällen das Gericht anrufen.

Ersatz der Kosten für die Verwaltung der Sache

Das BGB regelt, dass derjenige, der sich um die Sache kümmert, das Recht auf Ersatz der notwendigen Kosten hat – sei es der Verwalter der Sache oder derjenige der Miteigentümer, der ohne Verständigung und Zustimmung der übrigen Miteigentümer Kosten zur Rettung der Sache aufgebracht hat. Der Miteigentümer kann allerdings auch einen anteiligen Teil des Ersatzes der Kosten fordern, die er zur Aufwertung der Sache im Interesse und zum Vorteil der übrigen Miteigentümer aufgebracht hat. Was alles unter Vorteil der übrigen Miteigentümer verstanden werden kann und wann somit auch die übrigen Miteigentümer etwas beizusteuern haben (zum Beispiel für Reparaturen, mit denen sie nicht einverstanden sind, die allerdings die Sache faktisch aufwerten), regelt das Gesetz nicht näher. Leider kann es so zu häufigen Streitigkeiten kommen und erst die Rechtsprechung wird dann entscheiden, was alles eigentlich im Interesse und zum Vorteil der übrigen Miteigentümer ist.

Aufhebung des Miteigentums

Das BGB enthält neu auch eine ausführlichere Regelung der Aufhebung des Miteigentums. Außer, dass auch der Aufschub der Aufhebung des Miteigentums vereinbart werden kann, ist neu geregelt, dass die Miteigentümer die Pflicht haben, mit dem Miteigentum oder einer gemeinsamen Sache zusammenhängende Forderungen und Schulden untereinander ausei-nanderzusetzen. Bei Aufteilung einer gemeinsamen Sache sind auch diejenigen geschützt, die an der aufgeteilten Sache ein dingliches Recht besitzen.

Akzessorisches Miteigentum

Letzte Neuheit, auf die wir eingehen wollen, ist das neue Institut des sog. akzessorischen Miteigentums. Sinn ist die Wahrung der funktionellen Einheit einzelner, mehreren Eigentü-mern gehörender Sachen - typisches Beispiel kann ein gemeinsamer Weg zu allen Gärten in einer Gartenkolonie sein. Damit der beabsichtigte Zweck erreicht wird, kann der Anteil an der im akzessorischen Miteigentum stehenden Sache nur gemeinsam mit der Hauptsache über-tragen werden, d.h. der Anteil am Grundstück, auf dem sich der Weg befindet, kann nur ge-meinsam mit dem angrenzenden Garten übertragen werden und umgekehrt. Zur Verwaltung der Sache im akzessorischen Miteigentum haben alle Miteigentümer anteilig beizusteuern und dem Verwalter Anzahlungen zu leisten (jeweils bis zum 31. Januar).

Mgr. Petra Kratochvílová