Technische Aufwertungen können künftig auch die Untermieter abschreiben

Technische Aufwertung – ein Begriff aus unserem Steuerrecht. Um was geht es dabei eigentlich?

Technische Aufwertung sind Ausgaben für fertiggestellte Aufbauten, Anbauten und bauliche Veränderungen, Rekonstruktionen oder Modernisierungen von Vermögen, wenn sie bei einem einzelnen Vermögenswert in der Summe im Veranlagungszeitraum den Betrag von 40 000 CZK überstiegen haben. Rekonstruktionen sind solche Eingriffe in das Vermögen, die eine Änderung des Zwecks oder der technischen Parameter nach sich ziehen, Modernisierungen eine Erweiterung der Ausstattung oder Nutzbarkeit des Vermögens. Die technische Aufwertung kann beliebiges Vermögen betreffen – Maschinen, Autos, Immobilien usw.

Im nachstehenden Text konzentrieren wir uns auf technische Aufwertungen des vermieteten materiellen Anlagevermögens, bei dem für die technische Aufwertung die Ausgaben umfasst, die der künftige oder bestehende Mieter fremdes materielles Anlagevermögen zahlt. In den häufigsten Fällen handelt es sich um bauliche Veränderungen, durch die der Mieter in der gemieteten Immobilie die Räume seinem Zweck anpasst – in Büros werden z. B. neue Zwischenwände eingezogen, die Geschäfts- oder Produktionsräume werden nach seinen Bedürfnissen verändert oder alte und nicht mehr geeignete Räume modernisiert und an seine Tätigkeit angepasst. Einzelne dieser Veränderungen können ihrem Charakter nach einer Baugenehmigung bedürfen, andere müssen nur gemeldet werden oder es werden nur einzelne Elemente ohne Aufsicht der Baubehörde ausgetauscht und modernisiert. Gemeinsames Merkmal dieser  Veränderungen ist, dass sie der Mieter finanziert, dass sie einer fremden Immobilie an durchgeführt werden und der Immobilieneigentümer sie dem Mieter auch nicht durch Aufrechnung mit dem künftigen Mietzins erstattet.

Hierfür hat das tschechische Steuerrecht eine spezielle Regelung, die darin besteht, dass, wenn die technische Aufwertung vom Mieter oder Nutzer gezahlt wird, sie vom Mieter oder Nutzer auch abgeschrieben werden kann. Dafür sind drei Voraussetzungen zu erfüllen:

a) die technische Aufwertung muss der Mieter zahlen,

b) der Vermieter der Immobilie (in der Mehrzahl der Eigentümer) muss der Durchführung der technischen Aufwertung zustimmen und über ihre Abschreibung mit dem Mieter einen schriftlichen Vertrag schließen,

c) die Anschaffungskoster Vermögens beim Vermieter - Eigentümer dürfen um diese Ausgaben nicht erhöht werden.

Wenn diese drei Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Mieter in seiner Buchführung das Vermögen in die gleiche Abschreibungsgruppe wie der Vermieter aufnehmen und über die Dauer der Mietbeziehung die Abschreibungen laut Einkommensteuergesetz in seinen Kosten geltend machen.

Bei Beendigung der Mietbeziehung ist in diesen Fällen stets zu klären, was mit dem Restwert der vorgenommenen technischen Aufwertung geschehen soll. Die technische Aufwertung (überwiegend bauliche Veränderungen) ist untrennbarer Bestandteil des Vermögens des Vermieters, größtenteils kann sie vom ursprünglichen Vermögen nicht unterschieden oder abgetrennt werden. In der Praxis können diese beiden Modellsituationen auftreten:

1) Der Mieter „verkauft“ die technische Aufwertung an den Vermieter, mit anderen Worten der Vermieter bezahlt dem Mieter die vorgenommene technische Aufwertung. Der Vermieter erhöht um diesen Betrag den Betrag seines Vermögens und wird es aus diesem erhöhten Preis weiterhin abschreiben. Die Mieter nimmt die technische Aufwertung aus seinem Vermögen heraus - er bucht sie in die Kosten und führt in den Erträgen den Verkaufspreis der technischen Aufwertung an. Für den Mieter ist diese Operation steuerneutral.

2) Der Vermieter zahlt dem Mieter für die vorgenommene technische Aufwertung nichts, der Mieter belässt sie also in seinem Vermögen und erhält nichts dafür. In diesem Fall hat der Vermieter zum Tag der Beendigung des Mietvertrages ein Sacheinkommen im Wert des Restpreises der technischen Aufwertung. Ihre genaue Bewertung regelt das Steuergesetz. Der Mieter hat zum Tag der Aussonderung der technischen Aufwertung aus seinem Vermögen eine steuerneutrale Ausgabe.

In der Praxis wird überwiegend eine Kombination der beiden Möglichkeiten realisiert. Allgemein lässt sich feststellen, dass bei einem Mieter der Restwert nur bis zur Höhe der Zahlung des Vermieters steuerlich berücksichtigt werden kann.

Das Steuergesetz hat das vorstehend angeführte Vorgehen bislang nur bei Vermietern und Mietern ermöglicht. In Untermietbeziehungen, also in Fällen, wo der Mieter einen Teil oder seinen gesamten gemieteten Raum an eine weitere Person untervermietet hat, konnte es nicht genutzt werden. Wenn diese Person irgendeine technische Aufwertung (bauliche Veränderungen usw.) vorgenommen hat, um im untergemieteten Vermögen nach ihren Vorstellungen zu wirtschaften, konnte sie die Ausgaben nicht abschreiben und waren alle Ausgaben bei ihr steuerunwirksam.

Diese Situation ändert sich im Zusammenhang mit der verabschiedeten Novelle des Steuergesetzes, die (wohl) ab dem 1.7.2017 gültig sein wird. Eine technische Aufwertung wird künftig auch ein Untermieter abschreiben können, und die Bedingungen des Gesetzes gelten sinngemäß auch für den Mieter (als „Vermieter“). Der Mieter wird die vom Untermieter vorgenommene technische Aufwertung bei Beendigung der Untermietbeziehung als anderes Vermögen abschreiben. Die neuen Regeln werden für technische Aufwertungen gelten, die ab dem Tag des Inkrafttretens der Gesetzesnovelle fertig gestellt und in Betrieb genommen wurden.

Die Gesetzesnovelle beurteilen wir in diesem Bereich sehr positiv, da sie eine gleiche und gerechte Behandlung in den vergleichbaren Fällen der Miete und Untermiete garantiert.