Ausweitung der notariellen Verpflichtung zur AML-Kontrolle; Verbot von Barzahlungen für Immobilien (in Deutschland) - Vergleich mit der Tschechischen Republik

6. 1. 2023
Ausweitung der notariellen Verpflichtung zur AML-Kontrolle; Verbot von Barzahlungen für Immobilien (in Deutschland) - Vergleich mit der Tschechischen Republik

Anfang 2023 wird in Deutschland das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II in Kraft treten, von dem sich der deutsche Gesetzgeber eine effektivere Bekämpfung der Geldwäsche und die Durchsetzung von Wirtschaftssanktionen verspricht. Eine der Neuerungen, die dieses Gesetz mit sich bringt, ist das Verbot von Barzahlungen beim Kauf von Immobilien. Diese Maßnahme wurde jedoch von den Notaren kritisiert, nicht nur wegen der zusätzlichen Verpflichtungen, die ihnen bei der Eigentumsübertragung auferlegt werden, sondern viele von ihnen verweisen auch auf die Aushöhlung des Grundsatzes des Schutzes des guten Glaubens in den im Grundbuch eingetragenen Stand.

Die deutschen Notare sind zwar grundsätzlich mit einem Verbot von Bargeschäften im Immobilienbereich einverstanden, weisen aber auf die Schwächen des geplanten Konzepts hin. Sollte trotz des Verbots eine Barzahlung erfolgen, würde das Eigentum an der Immobilie nicht auf den Erwerber übergehen, was nach Ansicht einiger Notare nicht nur die Rechtssicherheit potenzieller Erwerber, sondern auch der Gläubiger, wie z. B. Banken, beeinträchtigen würde, da diese sich in der Praxis nicht mehr auf die im Grundbuch eingetragenen Angaben verlassen könnten.

Um einen Eintragungsantrag der Eigentumsübertragung zu stellen, müssten die Parteien also dem Notar nachweisen, dass eine bargeldlose Überweisung zwischen ihnen stattgefunden hat, beispielsweise durch einen Kontoauszug, da der Notar sonst keinen solchen Antrag stellen könnte (der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass in Deutschland der Notar die Immobilie direkt im Grundbuch einträgt). Daraus ergibt sich also eine neue Verpflichtung für die Notare, nämlich die Verpflichtung, die in den zwei Jahren nach der Eigentumsübertragung erbrachten Gegenleistungen festzuhalten. Diese Überwachung wird erschwert, wenn die an der Übertragung Beteiligten sterben oder der Notar zurücktritt.

Aus diesem Grund wurden diese Pläne schließlich auf Druck der Fachöffentlichkeit aufgegeben. Daher bleibt auch im Falle eines Verstoßes gegen das Barzahlungsverbot die dingliche Übereignung des Grundstücks auf den Erwerber unangetastet. Das Verbot gilt letztlich auch für Zahlungen in Edelmetallen oder Diamanten. Was die neue Verpflichtung des Notars zur Überwachung der Gegenleistung zwischen den Parteien betrifft, so wurde dieser Zeitraum auf ein Jahr verkürzt, da bei langfristigen Transaktionen im Allgemeinen ein geringeres Risiko der Geldwäsche besteht. Hat der Notar dennoch den Verdacht, dass es sich um Erträge aus Straftaten handelt, kann er bei der Zentralstelle für die Untersuchung von Finanztransaktionen Anzeige erstatten, bevor er die Registrierung beantragt.

In der Tschechischen Republik sind tägliche Barzahlungen im Zusammenhang mit der AML-Maßnahme gesetzlich eingeschränkt. Sowohl natürlichen als auch juristischen Personen ist es untersagt, Barzahlungen zu leisten oder entgegenzunehmen, wenn diese 270.000 CZK (ca. 10.000 €) übersteigen. Es gibt jedoch einige wenige Ausnahmen von diesem Verbot, z. B. Zahlungen von Steuern und Gebühren, Zahlungen von Versicherungsbeiträgen oder Zahlungen, die Gerichtsvollzieher oder Privatvollstrecker, Verwaltungsbehörden oder Gerichte im Zuge der Vollstreckung oder Vollstreckung einer Entscheidung erhalten. Das Verbot gilt auch für Fremdwährungen, die zum CNB-Wechselkurs am Tag der Zahlung umgerechnet werden. Im Falle eines Verstoßes gegen dieses Verbot drohen sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen hohe Geldstrafen.

Auch bei der Nutzung von Anwalts- und Notaranderkonten ergeben sich von Gesetzes wegen zusätzliche Pflichten im Zusammenhang mit AML und Immobilienverkäufen, zum Beispiel die Pflicht zur Durchführung der so genannten Identifizierung und Kontrolle nach dem Geldwäschegesetz oder die Registrierung von Anderkonten bei der zuständigen Kammer.

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