Kaufpreis als wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags: Muss der Kaufpreis von Immobilien und Geschäftsanteilen immer öffentlich sein?

23. 1. 2023
Kaufpreis als wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags: Muss der Kaufpreis von Immobilien und Geschäftsanteilen immer öffentlich sein?

Obwohl es den ersten Eindruck macht, dass der Kaufpreis der wichtigste Teil des Kaufvertrags ist, kann es in der Praxis zu Fällen kommen, in denen es für die Parteien nicht ideal ist, den Kaufpreis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder im Vertrag selbst festzulegen.

Dies sind insbesondere solche Fälle, in denen der Vertrag später ganz oder teilweise öffentlich zugänglich sein wird, entweder in der Urkundensammlung des Handelsregisters im Falle des Verkaufs eines Geschäftsanteils oder im Grundbuch im Falle des Verkaufs einer Immobilie. Obwohl die Rechtstheorie nicht zwischen diesen Fällen unterscheidet und die gleichen Bestimmungen des Zivilgesetzbuches anwendet, unterscheidet sich die Rechtspraxis in beiden Fällen erheblich.

Während das frühere Bürgerliche Gesetzbuch von 1964 den Kaufpreis als wesentliches Element eines Kaufvertrags betrachtete und sein Fehlen oder seine ungenaue Bestimmung die Nichtigkeit eines solchen Vertrags zur Folge haben konnte, ist das neue Bürgerliche Gesetzbuch von dieser Auffassung abgewichen. Da seit der Neukodifizierung des Privatrechts vor allem die Vertragsfreiheit der Parteien im Vordergrund steht, reicht es aus, wenn die Vereinbarung der Parteien die Entgeltlichkeit des Vertrages zum Ausdruck bringt. Das Gesetz sieht in § 2085 Abs. 2 sogar eine Lösung für den Fall vor, dass die Parteien im Vertrag keinen Preis vereinbaren.

Diese Auffassung wird jedoch vom Grundbuchamt nicht akzeptiert, das Anträge auf Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ohne Ermittlung des Kaufpreises ablehnt. Der Abschluss einer gesonderten Preisvereinbarung, die nicht dem Eintragungsantrag beigefügt, sondern im Kaufvertrag selbst erwähnt wird, ist bei einem Immobilienverkauf nicht ohne rechtliche Risiken. In diesen Fällen lehnt das Grundbuchamt Anträge auf Eigentumsübertragung ab, und diese Praxis wurde auch durch ein Gerichtsurteil bestätigt. Die Notwendigkeit, den Kaufpreis anzugeben, ergäbe sich aus der Natur des Kaufvertrags. Wie der Name schon sagt, handele es sich bei einem Kaufvertrag - anders als z. B. bei einem Schenkungsvertrag, bei dem Geld (also der Preis) keine Rolle spielt - um eine Verpflichtung, mit der sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die zu erwerbende Sache zu übergeben und ihm den Erwerb des Eigentums daran zu ermöglichen. Der Käufer verpflichtet sich dann, die Sache in Besitz zu nehmen und dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen. Ohne den Kaufpreis sei der eigentliche Inhalt des Vertrages also nicht definiert, und das Grundbuchamt wird ihn aus diesem Grund nicht akzeptieren, was gleichzeitig die Möglichkeit der Übereignung des Grundstücks verhindert.

Diese Ansicht mag auf den ersten Blick befremdlich erscheinen, wurde aber bereits durch eine Reihe höherer Gerichtsentscheidungen gestützt und muss daher als verbindlich angesehen werden.

Bei der Übertragung eines Geschäftsanteils hingegen ist es nach der Rechtsprechung zulässig, den Kaufpreis nicht direkt in den Anteilsübertragungsvertrag aufzunehmen, sondern in dessen Anhang zu vermerken, sofern eine solche Vereinbarung schriftlich vorliegt. Die Überlegung dahinter ist es, dass der Anteilsübertragungsvertrag dem Registergericht nur vorgelegt wird, um die Änderung der Eigentumsverhältnisse an dem Anteil zu beweisen. Auf der Grundlage welcher Rechtsgeschäfte eine solche Änderung zwischen den Parteien stattgefunden hat, ob sie einen Kaufvertrag oder einen unbenannten Vertrag geschlossen haben, ist für das Registergericht unerheblich.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass es angesichts der ständigen Entscheidungspraxis der Gerichte angebracht ist, den Parteien zu empfehlen, den Kaufpreis stets direkt im Immobilienkaufvertrag auszuhandeln oder zur Wahrung der Gültigkeit des Rechtsgeschäfts eine andere Vertragsart als den Kaufvertrag zu verwenden.

Beim Geschäftsanteilskauf kann eine gesonderte Preisvereinbarung geschlossen und damit die Veröffentlichung der Höhe des Kaufpreises in der Urkundensammlung des Handelsregisters vermieden werden, sofern notwendig.

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