Kupní cena jako podstatná náležitost kupní smlouvy: Musí být kupní cena nemovitosti a obchodního podílu vždy veřejná?

23. 1. 2023
Kupní cena jako podstatná náležitost kupní smlouvy: Musí být kupní cena nemovitosti a obchodního podílu vždy veřejná?

Přestože se může zdát, že kupní cena je nejdůležitější součástí kupní smlouvy, mohou v praxi nastat případy, ve kterých není pro strany ideální si určit kupní cenu v okamžiku uzavírání smlouvy, či přímo ve smlouvě samotné.

Jedná se zejména o případy, kdy smlouva bude následně zcela nebo částečně dostupná veřejnosti, ať už ve sbírce listin obchodního rejstříku při prodeji obchodního podílu, anebo v katastru nemovitostí v případě prodeje nemovitosti. Ačkoliv právní teorie mezi těmito případy rozdíl nečiní a aplikuje na ně stejná ustanovení občanského zákoníku, právní praxe se v obou případech výrazně liší.

Zatímco předchozí občanský zákoník z roku 1964 považoval kupní cenu za podstatnou náležitost kupní smlouvy a její absence nebo nepřesné vymezení mohlo způsobit až neplatnost takové smlouvy, nový občanský zákoník se od tohoto pojetí odklonil. Jelikož od rekodifikace soukromého práva je kladen důraz především na smluvní volnost stran, postačí, vyplývá-li z ujednání stran úplatnost smlouvy, přičemž zákon poskytuje v § 2085 odst. 2 dokonce i řešení pro případ, pokud si strany žádnou cenu ve smlouvě nedohodnou.

Tento názor však není přijímán katastrem nemovitostí, který návrhy na vklad vlastnického práva do katastru na základě kupní smlouvy bez určení kupní ceny zamítá. Bez právních rizik v případě prodeje nemovitostí není ani uzavření samostatné dohody o ceně, která by se nepřiložila k návrhu na vklad, ale samotná kupní smlouva by na ní odkazovala. V těchto případech katastr nemovitostí návrhy na převod vlastnického práva zamítá a tato praxe byla rovněž potvrzena soudním rozhodnutím. Nutnost uvádět kupní cenu je dovozována ze samotné podstaty kupní smlouvy. Jak už název napovídá, na rozdíl od například smlouvy darovací, kde peníze (potažmo cena) nehrají roli, je kupní smlouva závazkem, kterým se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se pak zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Bez kupní ceny tak není definována podstata samotné smlouvy a katastrální úřad ji z toho důvodu nepřijme, což zároveň znemožňuje možnost přechodu vlastnictví k věci nemovité.

Tento názor se může na první pohled jevit zvláštním, ale byl již nově podpořen nejedním soudním rozhodnutím vyšších soudních instancí a je tak třeba ho považovat za závazný.

Naproti tomu v případě převodu obchodního podílu soudní praxe připouští, aby kupní cena nebyla obsažena přímo ve smlouvě o převodu podílu, ale byla součástí její přílohy, pokud je taková dohoda v písemné formě. Zde se totiž vychází ze závěru, že smlouva o převodu podílu se rejstříkovému soudu předkládá pouze k prokázání změna vlastníka podílu. Na základě, jakého právního jednání k takové změně mezi smluvními stranami došlo, zda uzavřely smlouvu kupní či smlouvu nepojmenovanou, je pro rejstříkový soud nepodstatné.

Závěrem lze tedy konstatovat, že s ohledem na ustálenou rozhodovací praxi soudů je namístě doporučit, aby si strany vždy ujednaly kupní cenu ve smlouvě o koupi nemovitosti přímo, případně s ohledem na zachování platnosti právního jednání, využily jiný typ smlouvy než kupní.

V případě koupě obchodního podílu lze sjednat samostatnou dohodu o ceně a vyhnout se tak případnému zveřejnění výše kupní ceny ve sbírce listin obchodního rejstříku.

Newsletter - Buďte v obraze

Doručíme přímo na Váš e-mail

CAPTCHA
Opište obrázek pro kontrolu proti spamu.
Kontrola proti spamu a robotům.
© Schaffer & Partner 2023 | Created by: drualas.cz
Move up