Nicht nur in Deutschland, sondern auch in der Tschechischen Republik ist die Frage der Geschäftsmiete zur Zeit der Covid-Maßnahmen Gegenstand spezieller gesetzlicher Regelungen und eines sich allmählich erweiternden Katalogs von Gerichtsentscheidungen geworden.
In Deutschland wurde sogar eine spezielle Bestimmung in das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) aufgenommen: Der Mieter war nicht nur vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete geschützt, sondern das Gesetz stellte klar, dass die Bestimmung über die Störung der Geschäftsgrundlage im Falle eines Geschäftsmietvertrags im Zusammenhang mit der Covid-Pandemie anwendbar ist. Diese Bestimmung ist erst im Oktober 2022 ausgelaufen.
Ein teilweises Gegenstück zur Störung der Geschäftsgrundlage ist die im tschechischen Recht geregelte wesentliche Änderung der Umstände, bei welcher der Mieter, wenn er nachweist, dass alle Voraussetzungen dieser Rechtsinstitute erfüllt sind, das Recht auf eine Vertragsänderung - hier einen Mietminderung - hat.
Die Covid-Pandemie wurde von den tschechischen Gerichten ebenfalls als wesentliche Änderung der Umstände eingestuft, und ein Spezialgesetz schützte den Mieter vor einer Kündigung zwischen dem 12. März und dem 30. Juni 2020.
Die vermeintliche Ähnlichkeit beim Schutz von Unternehmern endet jedoch hier:
In Deutschland ist unterdessen eine Fachdiskussion entbrannt, die auf zwei widersprüchlichen Entscheidungen der obersten Landesgerichte in zwei verschiedenen Fällen beruht, nämlich ob ein Mieter überhaupt einen Nachweis über einen Einkommensrückgang erbringen muss, wenn der Betrieb seines Unternehmens eingeschränkt wurde, oder ob er Anspruch auf eine pauschale Mietminderung von 50 % hat. In der Tschechischen Republik wurde vertreten, dass der Mieter verpflichtet ist, zu versuchen, die Geschäftsräume anders zu nutzen, auch wenn er einen erheblichen Rückgang der Einnahmen im Vergleich zum vorangegangenen Zeitraum nachgewiesen hat, oder behauptet, dass der Mieter nachweisen muss, dass die Einnahmen so stark zurückgegangen sind, dass er die Miete nicht mehr zahlen kann. Mit anderen Worten: Die tschechischen Gerichte haben den wirtschaftlichen gesamtgesellschaftlichen Schaden der Covid-Pandemie auf den Mieter-Unternehmer und nicht auf den Immobilienbesitzer übertragen. In Deutschland wurde dagegen die Argumentation des Wertaspekts laut, wonach Immobilieneigentümer bei einer Pandemie ihr Eigentum in der Regel nicht verlieren, sondern im Gegensatz zu Unternehmern, die durch die Pandemie existenziell bedroht sind, auch in Zukunft mit den Erträgen rechnen können, was sich in der widersprüchlichen Entscheidungspraxis der Gerichte widerspiegelt.
Der Bundesgerichtshof hat nun mehrmals bestätigt, dass der Nachweis einer relevanten Einkommensminderung auch in Deutschland für die Anwendung einer Mietzinsminderung auf der Grundlage der Störung der Geschäftsgrundlage erforderlich ist. Der Rückgang muss jedoch nicht existenzbedrohend sein.
Ein wichtiger Aspekt bleibt jedoch anders:
Die tschechischen Gerichte haben entschieden, dass (auch) im Falle eines Geschäftsmietvertrags die Anwendung der Bestimmung über die wesentliche Änderung der Umstände im Voraus vertraglich wirksam ausgeschlossen werden kann. Wie wir aus unserer Praxis wissen, geschieht dies häufig in den Schlussbestimmungen von Verträgen, die auf den Ausschluss der Bestimmungen der §§ 1764–1766 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verweisen.
In Deutschland ist es in der Regel nicht möglich, die Störung der Geschäftsgrundlage vertraglich auszuschließen – eben, weil es nicht möglich ist, wirksam auf Rechte für Risikoarten zu verzichten, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Voraus unbekannt sind.
Am Beispiel des Geschäftsverkehrs und der Vermietung in der Zeit des Covid lässt sich zeigen, wie wichtig es ist, Vertragsentwürfe vollständig zu lesen und gegebenenfalls von einem Experten prüfen zu lassen: Insbesondere raten wir Unternehmen, aber auch Verbrauchern, aufmerksam auf den Ausschluss einer gesetzlichen Bestimmung zu achten und sich zu informieren, was der Ausschluss umfasst. Eben weil Verträge und das Leben Unvorhergesehenes mit sich bringen. Und ein Vertrag ist in der Regel erst dann von besonderer Bedeutung, wenn es zu einem Streitfall kommt.
