Nejen v Německu, ale i v Česku se otázka podnikatelského nájmu v době covidových opatření stala předmětem zvláštní zákonné úpravy a nyní postupně se rozšiřujícího katalogu soudních rozhodnutí.
V Německu došlo dokonce k přijetí zvláštního ustanovení v uvozujícím zákoně k německému občanskému zákoníku (EGBGB): Nájemce byl nejen chráněn před výpovědí z důvodu neplacení nájemného, ale zákon jasně stanovil, že ustanovení o tzv. narušení obchodního základu (Störung der Geschäftsgrundlage), se uplatní i v případě podnikatelského nájmu v souvislosti s pandemií Covid. Toto ustanovení pozbylo platnosti až v říjnu 2022.
Částečnou obdobou narušení obchodního základu je v českém právu upravená podstatná změna okolností, přičemž pokud nájemce prokáže naplnění všech předpokladů těchto právních institutů, má právo na úpravu smlouvy – zde slevu na nájemném.
Jako podstatnou změnu okolností kvalifikovaly pandemii Covid i české soudy, zvláštní zákon pak chránil nájemce před výpovědí v době od 12. března do 30. června 2020.
Tím však zdánlivá podobnost ochrany podnikatelů končí:
Zatímco v Německu se rozhořela odborná debata, založená dvěma rozpornými rozhodnutími vrchních zemských soudů ve dvou různých případech, a to, zda nájemce vůbec musí účetně dokládat pokles příjmů účetními doklady, byl-li provoz jeho podniku omezen, a nebo má-li nárok paušálně na slevu 50 % na nájemném, v České republice bylo dovozováno, že nájemce je povinen pokusit se prostory využívat jinak, i pokud doložil podstatný pokles příjmů ve srovnání s minulým obdobím, případně dovozena jeho povinnost prokázat, že příjem poklesl natolik, že nebyl schopen nájem platit. Jinými slovy celospolečenské škody pandemie Covid přesunuly české soudy na nájemce-podnikatele oproti vlastníkům nemovitostí. Naopak v Německu byla argumentace hodnotovým hlediskem, kdy vlastníci nemovitostí zpravidla o svoji nemovitost v pandemii nepřijdou, ale naopak i v budoucnu po pominutí pandemie s výnosy mohou počítat, na rozdíl od podnikatelů, kteří jsou pandemií existenčně ohroženi, hlasitá a promítla se i do sporné rozhodovací praxe soudů.
Německý Spolkový soudní dvůr nyní opakovaně potvrdil, že doložení relevantního poklesu příjmu je pro uplatnění slevy na nájemném založené na ustanovení o narušení obchodního základu nutné i v Německu. Pokles však nemusí být existenci ohrožující.
Jeden důležitý aspekt však zůstává rozdílný:
České soudy dovodily, že (i) v případě podnikatelského nájmu je možné aplikaci ustanovení o podstatné změně okolností platně smluvně předem vyloučit. Jak víme z naší praxe, často se tomu děje v závěrečných ustanovení smluv odkazujících na vyloučení ustanovení § 1764 – 1766 občanského zákoníku.
V Německu obecně vyloučit ustanovení o narušení obchodního základu smluvně nelze – právě proto, že v okamžiku uzavření smlouvy se nelze platně vzdát práv pro druhy rizik, která jsou předem neznámá.
Na příkladu podnikání a nájmu v době covidové lze demonstrovat, jak důležité je seznámit se s návrhy smluv až do konce a případně je nechat posoudit odborníkem: Zejména doporučujeme podnikatelům, ale i spotřebitelům, aby při vyloučení použití jakéhokoliv zákonného ustanovení zpozorněli a zjistili, čeho se vyloučení týká. Právě proto, že smlouvy i život přinášejí nečekané. A smlouva má obvykle největší význam až tehdy, když vznikne spor.
