Alt Kiracı Tarafından Vergiden Mahsup Edilebilecek Olan Teknik İyileştirmeler

Teknik İyileştirme- Çek Vergi Hukuku’na ilişkin bir terim. Nedir?

Teknik  iyileştirme, aynı taşınmaz üzerinde bir vergi dönemi içerisinde yapılan ve değeri 40.000,- Çek Kronu’nun üzerinde olan kat eklemeler, büyütmeler ve yapı değişiklikleri olarak tanımlanmaktadır. Tadilat taşınmazın kullanım amacı değişikliği ve teknik parametre değişikliklerini ifade ederken, modernizasyon;  ekipman veya taşınmazın kullanımını kolaylaştıran için kullanılmaktadır.   Teknik iyileştirme ise, makine, araçlar , yapılar ve benzerlerini ifade etmektedir.

Yazımızın geri kalanı maddi duran varlıklar, örneğin bir kişinin gayrimenkulünün kiracısının bu varlık üzerimde yaptığı veya yapacağı üzerine yoğunlaşmaktadır. Bu değişiklikler; büyük çoğunlukla, kiracıların mülkleri kendi kullanacakları hale getirmek amacı ile yaptığı, ofislerde yeni odalar oluşturulması, eski mülklerin yenilenip kullanım amacına uydurmak için yaptıkları  değişiklikler  veya yenilemelerden oluşmaktadır. Bunların bazıları doğası gereği yapı iznine tabi iken,  bazıları ise basit olmaları nedeni ile bildirim veya gözlem gerektirmeyen işlerdir. Tabii ki, başka birine ait bir mülk için kiracı tarafından yapılan bu masraflar kiracı tarafından karşılanmakta, mülk sahibi bu masrafları katılmamakta veya kiradan mahsup etmek sureti ile karşılamamaktadır.

Çek Gelir Vergisi Kanunu, kiracıya aşağıdaki koşulların yerine getirilmesi halinde, bu masrafları vergiden mahsup etme olanağı sağlamaktadır.

a.            Teknik iyileştirme ile ilgili masraflar kiracı tarafından yapılmış olmalıdır.

b.            Mülkü kiraya veren (genelde malik)  yapılacak iyileştirmelere sözleşme ile açıkça izin vermiş olmalıdır,

c.             Teknik iyileştirmenin, mülkün değerini yapılan masraflara eşit miktarda arttırması şart değildir.

Yukarıdaki koşulların yerine gelmiş olması halinde, kiracı, söz konusu masrafları, Çek Gelir Vergisi Kanunu’na  uygun olarak kira giderlerinden mahsup edebilecektir.

Kira ilişkisinin sona ermesini takiben,  yapılan teknik iyileştirmelerin mülke kattığı değer artışı belirlenmelidir.  Ancak teknik iyileştirmeler(genelde yapısal iyileştirmeler) mülkün ayrılmaz bir parçası haline geldiklerinden  dolayı, iyileştirmeyi mülkten ayırarak ikisinin değerlerini ayrı ayrı tespit etmek olanaksız hale gelmektedir.  Bu nedenle, iki hususu açıklığa kavuşturmak gereklidir:

1. Kiracı, bu teknik iyileştirmeleri kiralayana “satmaktadır”, başka bir deyişle; kiralayan kiracının yaptığı masrafları karşılamaktadır. Kiracı yaptığı masrafları aktiflerinden düşmekte- alım fiyatını giderlere, satış fiyatını gelirlere yazmaktadır. Her iki işlem de gelir vergisi açısından nötr etkiye sahiptir.

2. Kiralayan teknik iyileştirme giderlerini hiç karşılamamakta, iyileştirmeler aktifte kalmakta ve kiracı hiçbir karşılık almamaktadır. Bu durumda, kiralayan parasal olmayan bir gelir elde etmiş olmakta ve bu gelir; gelir vergisi çerçevesinde değerlendirilmek gerekmekte olup, kiracı ise, kira ilişkisinin sona erdiği an itibarı ile vergiden mahsup edilemeyen bir masrafla baş başa kalmaktadır.

Yukarıdaki iki durumun bileşimi ile,  pratikte sıkça karşılaşılmakta ve bu durum, kiracının teknik iyileştirmeye bağlı yalnızca artık değeri, vergiden düşülebilecek oranda (yapılan masrafa eş değer oranda) mahsup etmesi, yani tutarın kiralayanca karşılanması sonucunu doğurmaktadır.

Bugüne değin, Gelir Vergisi Kanunu, yukarıda izah edilen mahsupların yalnızca, kiralayan ve kiraya kiracı tarafından yapılmasına olanak tanımakta ve ancak alt kira söz konusu olan hallerde alt kiracının yaptığı teknik iyileştirmelerle ilgili bir mahsup hakkı tanımamakta idi.

Ancak bu durum , 1 Temmuz 2017’de yürürlüğe girecek olan Gelir Vergisi Kanunu tadili ile değişecek olup, alt kiracıların yapmış oldukları teknik iyileştirmeler ile ilgili olarak da kiracılara, mülk sahiplerine tanınan mahsup hakları, alt kira sözleşmesinin sona erdiği tarih itibarı ile tanınacaktır. Ancak bu yeni olanaktan, yalnızca yeni maddenin yürürlüğe girmesinden sonra tamamlanan ve kullanıma açılan taşınmaz kiracıları yararlanabilecektir. 

Özetlemek gerekir ise, bu yeni tadil; kira ve alt kira ilişkilerindeki eşitsizliği ortadan kaldıran, adaletli bir düzenleme getirmiş olması nedeni ile memnuniyetle karşılanmıştır.