Vyřeší novela občanského zákoníku problémy s předkupním právem ke garážovým stáním?

Garážové stání má dnes v mnoha lokalitách, ať již v přeplněných centrech měst či sídlištích s nedostatkem parkovacích míst, doslova cenu zlata. Pokud k některé bytové jednotce přísluší i garážové stání, podstatně to zvyšuje její hodnotu. Problémy však nastávají, pokud se vlastník rozhodne svou bytovou jednotku, včetně garážového stání, prodat.

Zatímco bytové jednotky jsou totiž zpravidla ve výlučném vlastnictví prodávajícího, garážová státní nejsou samostatná věc a jsou obvykle vedena jen jako podíl na nebytové jednotce, kterou prodávající pouze spoluvlastní. Prodávající tedy vlastní pouze určitý ideální spoluvlastnický podíl na celé garáži (nebytové jednotce) a v ní je mu reálně vyhrazeno určité parkovací stání. Obdobným způsobem je v mnohých panelových domech řešeno např. i vlastnictví sklepů.

Spoluvlastníkům nemovitých věcí zákon přiznává předkupní právo. V praxi by tak měl každý, kdo chce prodat spolu se svou bytovou jednotkou i spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce (parkovací stání), nabídnout všem sousedům (resp. všem spoluvlastníkům nebytové jednotky) svůj podíl ke koupi. V případě velkých bytových komplexů s desítkami až stovkami bytových jednotek a parkovacích stání je realizace této povinnosti přinejmenším velmi obtížná. Zároveň vždy hrozí, že některý ze spoluvlastníků bude skutečně chtít svého práva využít (v tomto směru naštěstí již existuje judikatura, která nepřiznává ochrany alespoň šikanózním výkonům předkupního práva). To může vést až ke zmaření celé koupě bytové jednotky, která již bez parkovacího stání nebude tak atraktivní.

Zákonodárce se tak rozhodl proti tomuto zjevně nepřiměřenému omezení vlastnického práva zakročit a v rámci chystané komplexní novely bytové problematiky v občanském zákoníku připravil výjimku z předkupního práva spoluvlastníků, která se dotkne právě zejména garážových stání, ale např. i již zmiňovaných sklepů. Zákonodárce tak hodlá aplikaci ustanovení o předkupním právu spoluvlastníků vyloučit pro případy, kdy bude s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí (např. podzemní garáže), nebo spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám (např. garáže vedle domu).

Návrh novely zákona již na jaře 2019 prošel prvním čtením v poslanecké sněmovně, aktuálně je projednáván ve výborech sněmovny. Pokud se podaří novelu zákona prosadit, převod garážových stání příslušejících k bytovým jednotkám se značně usnadní. Ovšem do té doby bude nutné obesílat v souvislosti s předkupním právem desítky sousedů a doslova doufat, že některý z nich nabídku nebude chtít využít. Pokud tak prodávající neučiní, bude možné převod vlastnického práva kdykoli během tříleté promlčecí lhůty zpochybnit.