Od 1. července 2025 vstoupila v účinnost novela zákona o DPH, která rozšiřuje definici tzv. stavebního pozemku. Stavebním pozemkem pro účely DPH se nově bude rozumět pozemek, pokud na tomto pozemku lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného územní nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Jedinou výjimkou budou situace, kdy je z objektivních okolností patrné, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí nebo je toto zastavění vysoce nepravděpodobné. Touto změnou se rozšíří okruh pozemků, které zákon nově považuje za stavební, a u části z nich to může vést ke zvýšení ceny.
Dosavadní vymezení stavebního pozemku působilo v praxi problémy nejen samotným plátcům DPH, ale i daňové správě. Nová právní úprava má situaci zpřehlednit – zároveň ale zpřísňuje pravidla, a tím rozšiřuje okruh případů, kdy bude nutné DPH při prodeji pozemku uplatnit.
Zatímco dosavadní úprava stanovovala pětiletý časový test, úprava od 1. července 2025 směřuje ke zdanění pouze prvního dodání vybrané nemovité věci ve dvouleté lhůtě po jejím dokončení nebo po podstatné změně. I když dojde v rámci této nové lhůty k dalšímu dodání, toto dodání bude již osvobozené. Dodání uskutečněné po této lhůtě bude také osvobozené. Stále zůstává v platnosti možnost dobrovolného zdanění dodání nemovitosti, která splňuje podmínky pro osvobození. V případě, že kupujícím je plátce, musí k tomuto dobrovolnému zdanění dát svůj písemný souhlas. Dodání nedokončené nemovité věci bude vždy podléhat dani.
Stavba se za dokončenou považuje:
- dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
- dnem splnění podmínek k trvalému užívání vybrané nemovité věci, pokud se pro vybranou nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává.
Podstatnou změnou dokončené nemovité věci bude nově taková přestavba, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto stavební úpravu bez daně osobou, která uskutečňuje dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto dodání. Pro doložení této podstatné změny není třeba znalecký posudek. Vychází se z prodejní ceny bez daně. O podstatnou změnu se nejedná v případě pravidelné údržby bez ohledu na její hodnotu.
Pro účely DPH budou od 1. července 2025 definice stavby bytového domu a stavby rodinného domu vycházet ze základního registru územní identifikace, adres a nemovitostí.
Nové definice jsou nezbytné pro posouzení, zda se při výstavbě nebo dodání novostavby použije snížená sazba DPH. Problematikou snížené sazby DPH se také zabýváme v případě uskutečňování stavebně-montážních prací na dokončené stavbě pro bydlení.
