Má být cena sjednaná pro účely daně z nabytí nemovitých věcí stanovena v částce včetně nebo bez DPH?

Nedávný rozsudek Nejvyššího správního soudu přinesl změnu v nahlížení na výši sjednané ceny s ohledem k DPH pro účely stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí. Nejvyšší správní soud se v daném případě zabýval otázkou, zda má být DPH zahrnuto do základu daně z nabytí nemovitých věcí u ceny sjednané mezi kupujícím a prodávajícím či nikoliv.

Předmětná kauza se týkala prodeje nemovitosti, který se uskutečnil v roce 2015. Vzhledem k platnému znění Zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí se strany dohodly, že daň odvede prodávající. Při přípravě daňového přiznání prodávající vypočítal základ daně z ceny sjednané ve výši bez DPH. Finanční úřad však s tímto postupem nesouhlasil a doměřil daň z ceny sjednané včetně DPH. Postup finančního úřadu potvrdil i Krajský soud v Českých Budějovicích. Finanční úřad i krajský soud přitom vycházely z důvodové zprávy k výše zmíněnému zákonnému opatření, v níž je uvedeno, že cenou sjednanou se rozumí celková cena včetně DPH.

Nejvyšší správní soud však dospěl k závěru, že daň byla v daňovém přiznání vypočítána správně a tedy, že základ daně má být stanoven ze sjednané ceny ve výši bez DPH. Nejvyšší správní soud mezi jiným uvedl, že DPH nelze považovat za součást finančního výnosu prodávajícího, jelikož tato část kupní ceny neboli ceny sjednané je odváděna do státního rozpočtu a došlo by tak de facto ke zdanění daně. Podle názoru Nejvyššího správního soudu by takové stanovení základu daně bylo rovněž v rozporu s principem daňové neutrality, neboť poplatník by pouze z důvodu, že byl plátcem daně z přidané hodnoty, byl zatížen efektivně vyšší daní z nabytí nemovitých věcí než jiné srovnatelné subjekty, které by plátci daně nebyly. Zajímavé je také vyjádření Nejvyššího správního soudu k důvodové zprávě, ke které uvádí, že případný záměr zákonodárce nestačí stanovit v důvodové zprávě, ale musí být současně dostatečně jasně zakotven v samotném zákoně. A to se v daném případě nestalo.

V současné chvíli je možné tento rozsudek jednoznačně aplikovat dle vyjádření finanční správy na převody nemovitostí, které se uskutečnily v období od 1.1.2014 do 31.10.2016 a převodcem byl prodávající. Otvírá se tedy možnost podat dodatečné daňové přiznání a zažádat o vrácení části daně.

Od 1.11.2016 nabyla účinnosti novela zákonného opatření Senátu k dani z nabytí nemovitých věcí, která mimo jiné mění poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí z prodávajícího na kupujícího. Vzhledem k tomu, že novelou nedošlo ke změně definice základu daně při stanovení ceny sjednané, domníváme se, že výše uvedené rozhodnutí soudu by mělo být aplikovatelné i na převody realizované od 1.11.2016. Sama finanční správa má nicméně postoj k těmto prodejům opačný, a tak jedinou cestou je další soudní spor.