Jak správně účtovat o pobídkách v nájemních vztazích?

Náklady a výnosy se musí vždy účtovat do období, s nímž věcně a časově souvisí, jak je to tedy s pobídkou v nájmu neboli nájemným se slevou či nájemným zcela zdarma a jejím účtováním?

Cílem pronajímatele je získat dlouhodobý pronájem, aby si zajistil dlouhodobý příjem, proto jsou účetním jednotkám nabízeny určité výhody. Tyto výhody jsou ukotveny v nájemní smlouvě. K takovýmto výhodám patří právě pobídka v nájmu – například hojně využívané „rent free“.

Rent free bývá ujednáním v konkrétní smlouvě. Zvýhodnění může být jak krátkodobé, tak dlouhodobé. V praxi se často potkáváme se situací, kdy pronajímatel „odpustí“ první a poslední nájem.

Dalšími druhy pobídek jsou pak úhrada nákladů za stěhování do nově pronajatých prostor či pokrytí odstupného z původního nájmu.

Národní účetní rada (NÚR) řeší problematiku pobídek, konkrétně interpretace NÚR I-17 – Pobídky v nájemních vztazích.

Jaké výhody by se tedy měly v účetnictví časově rozlišovat?

Pokud lze soudit, že poskytovaná výhoda je výlučně z důvodu získání nového nájemce či prodloužení smluvního vztahu se stávajícím nájemcem, pak se taková výhoda označuje za pobídku a měla by být správně časově rozlišena po celou dobu trvání smlouvy, ke které se vztahuje, a to nejen na straně nájemce, ale také pronajímatele.

Doba trvání je v tomto případě období, po které bude poskytován nájem, aniž by bylo možné jej ukončit nebo by bylo pro nájemce tak nevýhodné nájem ukončit, že je nepravděpodobné, že by k ukončení mělo dojít.

V případě, že je nájemní vztah na dobu neurčitou, pak se jako doba trvání smlouvy bere výpovědní lhůta, nikoli předpokládaná doba užívání nájmu.

Jaké výhody by se naopak v účetnictví neměly časově rozlišovat?

Pokud pronajímatel poskytuje výhodu z jiného důvodu, než z důvodů výše uvedených (např. sleva na nájemném z důvodu omezení užívání pronajímaných prostor), pak se taková výhoda nebere jako pobídka a neměla by se časově rozlišovat.

Kdo rozhoduje o tom, zdali se jedná o pobídku či ne?

Záleží na odborném úsudku účetní jednotky. Při usuzování lze vzít v potaz odborný úsudek druhé smluvní strany.

Příklad účtování pobídky v nájmu na dobu 5 let z pohledu nájemce:

Nájemce by si měl vyčíslit hodnotu celého 5tiletého nájmu a vykalkulovat průměrnou roční částku nájmu. V našem případě bude průměrný roční nájem činit 360.

V prvním roce bude nájemce účtovat snížené nájemné 150 dle faktury, zbytek do průměrné roční částky nájmu bude evidovat prostřednictvím účtu 383- výdaje příštích období. Další dva roky bude nájemce zúčtovávat nájemné v dané výši a zbytek do průměrné roční částky nájmu bude taktéž účtovat prostřednictvím účtu 383- výdaje příštích období.

Ve čtvrtém a pátém roce dochází k převýšení nájemného nad průměrnou roční částku nájmu, tudíž nájemce bude zúčtovávat účet 383- výdaje příštích období, a tím snižovat náklady na nájem v daném roce na výši průměrné roční částky nájemného.

Obdobným způsobem by pak postupoval pronajímatel, který by využil účtu 385- příjmy příštích období.